In questa guida
- Costi per amministratori condominiali
- Quali sono i metodi per determinare il costo di un amministratore di condominio?
- Informazione utile
- Quali sono i compiti degli amministratori condominiali?
- Domande frequenti sulla figura degli amministratori condominiali
- Studi e formazione degli amministratori condominiali
- Amministratori condominiali: informazioni generali
- Amministratori condominiali: cosa possono e non possono fare secondo la legge
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3. Potrai ottenere preventivi e assumere, se lo desideri, il professionista che più ti piace.Costi per amministratori condominiali
| Tipo di lavoro | Prezzo |
| Amministratore per 5 condomini | 80 € |
| Amministratore per piccoli condomini | 100 € |
| Amministratore per grande condominio | 150 € |
| Amministratore per villette a schiera | 200 € |
Come otteniamo i prezzi?
Quali sono i metodi per determinare il costo di un amministratore di condominio?
Calcolo a percentuale
Il calcolo a percentuale per il compenso di un amministratore di condominio su tutte le attività svolte e indicate in ciascun capitolo: legale rappresentanza, compiti amministrativi e di responsabilità civili, compiti operativi e di responsabilità penale. E' un metodo adatto per grandi condomini. La percentuale varia tra il 3% e il 5%.
Unità immobiliare
Il calcolo per unità immobiliare, anche se è indicato a livello locale, il valore nazionale indicativo della reale prestazione per ciascuna unità immobiliare è da intendersi non inferiore a 15€ al mese per unità, a cui aggiungere spese e oneri di legge. Metodo indicato per i piccoli condomini.
Rimborso orario
Il rimborso orario è da intendersi come il metodo meno indicato, in quanto il costo ad orario è di media di 180€. Visto che le attività che un amministratore svolge per un condominio sono diverse, meglio scegliere uno degli altri metodi.
Calcolo parametrico
Il calcolo parametrico si basa appunto sul definire il costo tenendo conto di tre parametri: valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato, preventivo gestionale annuo, numero di unità immobiliari. Riportando in un quadro-tabella questi dati e collegandoli con rette che si intersecano, l’incrocio delle rette indica il valore del compenso per l'amministratore.
Informazione utile
Gli amministratori condominiali svolgono tutte le attività inerenti ad un condominio e hanno un costo che può variare in base a vari fattori. In media si tratta di una spesa annuale di 1.500€.
- 1 giorno
- Dificoltà: Facile
Quali sono i compiti degli amministratori condominiali?
Accettazione incarico
Gli amministratori condominiali hanno una varietà di compiti e doveri. Già al momento dell’accettazione dell’incarico ci sono diverse azioni da compiere obbligatoriamente. Si passa da formalità quali la comunicazione dei dati anagrafici e la comunicazione del luogo in cui sono custoditi i registri di condominio, a impegni più gravosi ed importanti. Uno di questi consiste nel volturare tutte le utenze proprie del condominio e nell’associare il codice fiscale del condominio al proprio presso l’Agenzia delle entrate. Molto importante è anche l’apertura di un conto corrente condominiale, oppure in alternativa se questo già esiste, deve recarsi presso la filiale della banca per apporre e depositare la propria firma.
Gestione ordinaria e straordinaria condominio
Ma è durante l’esecuzione del mandato che i compiti degli amministratori condominiali si fanno via via più complessi. Come prima cosa un amministratore di condominio è obbligato a convocare un’assemblea di condominio con cadenza perlomeno annuale e deve pertanto eseguire anche le deliberazioni dell’assemblea stessa dei condòmini. Altro importante compito è quello di disciplinare l’uso di tutte le parti condominiali, pagare le imprese di pulizia che si occupano della manutenzione giornaliera del decoro condominiale e di curare e far rispettare l’osservanza del regolamento di condominio.
Gestione amministrativa del condominio
Dal punto di vista finanziario inoltre è compito degli amministratori condominiali riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Deve quindi incassare le rate condominiali per poi pagare i fornitori, deve inoltre rendere annualmente conto della sua gestione ai condomini e pertanto presentare il bilancio consuntivo, preventivo e il piano di riparto.
Domande frequenti sulla figura degli amministratori condominiali
L'amministratore condominiale deve essere assicurato?
L'assemblea dei condòmini può subordinare la nomina degli amministratori condominiali alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Questa polizza però non è affatto obbligatoria per legge, motivo per cui si può esercitare la professione anche senza di essa.
Quando scade il mandato dell'amministratore condominiale?
Il mandato degli amministratori condominiali scade di anno in anno e si intende sempre rinnovato per uguale durata, a meno che l’assemblea non venga convocata per le sue dimissioni o la sua revoca e deliberi in merito.
Chi paga l'amministratore condominiale?
Il pagamento degli amministratori condominiali deve avvenire per mano del locatore che è infatti il diretto interessato all’attività di amministrazione oltre che l’effettivo mandante dell’amministratore. In sostanza è il padrone di casa a dover sopportare per intero il carico della spesa, a patto che non sia previsto diversamente nel contratto d locazione. Se invece non c’è un diverso accordo contrattuale il costo è tutto a carico del proprietario.
Chi può revocare l'amministratore condominiale?
Gli amministratori condominiali possono essere revocati solamente dall’assemblea riunita. I casi in cui possono essere revocati dal ruolo sono sostanzialmente due: per giusta causa o senza giusta causa. Nel primo caso si ha la possibilità di revocare l’amministratore dal suo ruolo quando questi si sia macchiato di gravi irregolarità, abbia causato danni al condominio, si sia trovato in posizioni di conflitto di interesse o, semplicemente, si sia disinteressato delle istanze dei proprietari. Nel secondo caso l’assemblea può decidere di sostituirlo semplicemente perché ne cerca uno più economico o perché vuole affidare il ruolo a uno dei condomini.
Quali provvedimenti può prendere l'amministratore nei confronti dei condomini morosi?
Quello della morosità è un problema sempre spinoso ed in crescita negli ultimi anni. Gli amministratori condominiali hanno comunque una certa libertà d’azione contro i condòmini morosi. Per accelerare la riscossione dei tributi, quindi, una volta presentato un sollecito l’amministratore può procedere con i passi successivi. In primo luogo, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata come ad esempio acqua o riscaldamento. Nelle more della riscossione dei crediti, inoltre, l’assemblea può costituire un fondo cassa; gli importi relativi a tale fondo devono essere addebitati a tutti i condomini e non solo a quelli in regola con i pagamenti. Infine, se richiesti, l’amministratore deve fornire i dati dei morosi ai creditori che procederanno autonomamente alla riscossione dei tributi.
Studi e formazione degli amministratori condominiali
Non tutti possono svolgere il ruolo di amministratore di condominio, dato che per legge esistono dei requisiti ben precisi da rispettare. Ad esempio può essere amministratore solo chi gode dei diritti civili e che non è mai stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia o il patrimonio.
Per quanto riguarda invece gli studi e la formazione, non esiste un vero e proprio percorso specifico che gli amministratori condominiali devono seguire per diventare tali. Per la legge è sufficiente avere quindi un diploma di scuola secondaria di secondo grado e frequentare sia la formazione iniziale che quella successiva e di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale. Solo una volta che sia stato superato il corso iniziale obbligatorio si potrà accedere alla professione.
La nomina dell'amministratore può essere messa in atto solamente dall’assemblea di condominio in prima o seconda convocazione. In questo senso è importantissimo conoscere le regole che riguardano il quorum delle singole votazioni. Alla prima convocazione sono necessari condòmini che rappresentino i 2/3 dei millesimi dell’edificio, mentre per la validità della votazione serve un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
Se si deve ricorrere invece alla seconda convocazione le regole del quorum cambiano: per la validità dell’assemblea basta un terzo dei millesimi dell’edificio rappresentato dai condòmini, mentre per la votazione è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.
Scelto quindi l’amministratore di condominio, è ora il momento di affidare il mandato. Come stabilito dalla Corte di Cassazione, il mandato agli amministratori condominiali può avvenire per procura verbale o tacita, a meno che il regolamento di condominio non indichi espressamente altro modo. Sostanzialmente quindi il mandato può essere dato per via orale e con la consegna dei documenti amministrativi e contabili.
Amministratori condominiali: informazioni generali
Come si può riassumere il ruolo degli amministratori condominiali? Chi è, quando va nominato obbligatoriamente?
L’amministratore di condominio è quella figura che si occupa di amministrare le parti comuni dell’edificio, di cui è il diretto responsabile. Non ha comunque rappresentanza per le parti private dell’edificio, come nel caso dei singoli appartamenti.
Non sempre la presenza degli amministratori condominiali è obbligatoria, ma ci sono molti casi in cui questa figura diventa necessaria. Per la legge, se in un edificio sono presenti più di otto condòmini, nel senso di proprietari di appartamenti, è obbligatorio avere un amministratore.
La legge permette comunque di avere un amministratore di condominio, facoltativamente, anche se i condòmini sono meno di otto, a patto di medesima maggioranza assembleare prevista per la nomina obbligatoria.
I compiti di cui gli amministratori condominiali si occupano sono molteplici: convoca l’assemblea dei condòmini e da seguito alle delibere da essa decise. Inoltre deve farsi carico della gestione amministrativa e finanziaria del condominio, disciplinando anche l’uso delle parti comuni dell’edificio. Si deve quindi occupare del pagamento dei fornitori e di incassare le relative quote dai condòmini, sui quali è obbligato ad agire nel caso questi siano morosi. Infine deve occuparsi di tenere in modo chiaro e corretto la documentazione amministrativa e contabile riguardante il condominio.
Amministratori condominiali: cosa possono e non possono fare secondo la legge
Gli amministratori condominiali hanno compiti ben precisi stabiliti dalla legge ed oltre non possono andare. Nello specifico, la legge stabilisce che queste figure sono obbligate a convocare l’assemblea dei condòmini, a far propria la gestione finanziaria ed amministrativa del condominio ed a tenere i registri condominiali. Un amministratore deve inoltre gestire le parti comuni dell’edificio, occuparsi delle pratiche burocratiche e dei permessi relativi ad eventuali lavori da effettuare all'interno dell'edificio ed eventualmente portare avanti azioni contro i proprietari morosi. Nella realtà poi sono i singoli regolamenti di condominio che stabiliscono i poteri dell’amministratore e possono capitare casi in cui un condominio può chiamare l'amministratore in causa anche in un contesto che non riguarda gli spazi condominiali, o fare di lui l'arbitro di dispute tra condomini fino ad attribuirgli compiti o responsabilità maggiori di quelle prevista dalla legge.
