In questa guida
- Quali verifiche comporta l’ispezione tecnica di un edificio?
- Informazione utile
- Sistemi innovativi per l’ispezione tecnica degli edifici: l’analisi termografica
- Aspetti da conoscere circa l'ispezione tecnica degli edifici
- A chi rivolgersi per un’ispezione tecnica o un controllo strutturale di un edificio?
- Sicurezza e stabilità edifici: cosa dice la legge?
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1. Raccontaci del tuo progetto ispezione tecnica edifici.
2. Confronta i migliori professionisti e aziende di ispezione tecnica edifici.
3. Potrai ottenere preventivi e assumere, se lo desideri, il professionista che più ti piace.Quali verifiche comporta l’ispezione tecnica di un edificio?
Analisi di crepe e fessure
Analisi delle fessure. Tra le verifiche che si possono effettuare su un fabbricato durante un'ispezione tecnica, c'è l’analisi delle fessurazioni e delle crepe che rappresentano le spie di possibili crolli o dissesti strutturali futuri se riguardano le strutture portanti. Infatti, esistono fessurazioni apparenti che riguardano esclusivamente la parte superficiale delle pareti, l’intonaco, o fessurazioni o lesioni vere e proprie che riguardano invece le strutture portanti e sono dovute a tensioni di trazione o a cedimenti strutturali relativi alle fondazioni oppure a un alto grado di deterioramento della muratura che ne ha causato un suo eccessivo schiacciamento.
Analisi dei materiali
Controllo delle caratteristiche del materiale di costruzione. Questo tipo di ispezione tecnica, avviene in particolare sugli edifici in calcestruzzo. Per stabilire se questo è armato e individuare in maniera non invasiva la presenza, la posizione, la direzione, il numero e il diametro delle sbarre di armatura e lo spessore dei copriferri e degli interferri dei tondini di acciaio. Si utilizza a questo scopo il pacometro, strumento digitale che sfrutta il principio dell’induzione magnetica per la localizzazione e misurazione delle armature.
Stabilità degli edifici
Prove di carico. Le prove di carico sono una delle prove maggiormente affidabili per eseguire un collaudo statico e un’ispezione tecnica degli edifici: esse servono a verificare sperimentalmente la corrispondenza tra il comportamento teorico previsto dagli ingegneri tramite i calcoli strutturali e quello reale delle strutture sotto azioni di esercizio ossia a verificare che le deformazioni e gli spostamenti subiti dalle strutture sotto i carichi di prova siano compatibili con quelli previsti in fase di progettazione e quindi che le strutture siano in grado di assicurare la stabilità richiesta.
Analisi del terreno
Indagini geognostiche. Un aspetto importante dell’ispezione tecnica di un edificio è anche l’analisi del terreno su cui si trovano le sue fondamenta, analisi obbligatoria per legge in caso di progettazione di qualsiasi opera pubblica e privata. Quest’analisi avviene appunto con i sondaggi geognostici, che servono a fornire informazioni e dati necessari per la caratterizzazione geotecnica dei terreni ovvero per capirne le caratteristiche litologiche, stratigrafiche, strutturali, idrogeologiche e geomorfologiche e le problematiche meccaniche di pericolosità geologica molto utili quando si vuole inserirvi le fondamenta di un fabbricato o di una costruzione.
Informazione utile
Per garantire la sicurezza a tutti i condomini che vivono in un edificio è importantissimo far svolgere l’ispezione tecnica. In questo caso rivolgetevi sempre a professionisti esperti nel controllo della stabilità degli edifici e non ad altri.
- 4-5 giorni
- Dificoltà: Alta
Sistemi innovativi per l’ispezione tecnica degli edifici: l’analisi termografica
In cosa consiste l’analisi termografica? L’analisi termografica è una tecnica diagnostica non invasiva e innovativa che permette di individuare eventuali anomalie o deterioramenti di pareti di edifici. In edilizia, infatti, oltre alla consueta ispezione tecnica di un edificio, questo procedimento si dimostra utile per l’individuazione di problemi strutturali, di ponti termici, di dispersioni termiche e di distacchi di intonaci e di piastrelle in facciata, per la verifica della corretta posa di materiali e per la valutazione dell’umidità muraria e quindi per la successiva pianificazione degli interventi correttivi. Questa tecnica diagnostica fornisce tramite delle mappe in bianco e nero o a falsi colori (i termogrammi) la distribuzione delle temperature sulle superfici tramite la misurazione dell’energia infrarossa emessa dai corpi sottoposti a sollecitazione termica.
Come viene effettuata l’analisi termografica? L’indagine termografica avviene impiegando una termocamera a infrarossi che permette di leggere appunto le radiazioni infrarosse emesse in questo caso da un edificio, convertendole in segnali elettronici successivamente elaborati per costruire una mappa termografica visualizzata sul display della stessa termocamera. Di conseguenza, essa consente di valutare la distribuzione delle temperature superficiali, invisibili a occhio nudo, e quindi di capire rapidamente dove sono localizzate le infiltrazioni d’aria, le dispersioni termiche, i danni ai tetti causati dall’acqua, i difetti di isolamento, ecc.
I vantaggi dell’analisi termografica. Primo vantaggio dell’analisi termografica (più approfondita di una semplice ispezione tecnica degli edifici) è che con essa si possono evidenziare i punti deboli di un involucro edilizio, causa di fenomeni di degrado, d’instabilità e di perdite energetiche, senza necessità di indagini invasive e di impiego di ponteggi, senza contatto con l’oggetto indagato e senza interrompere le normali attività in corso al suo interno. Poi l’analisi termografica è ripetibile più volte nel tempo, si esegue rapidamente e consente di valutare in tempo reale la distribuzione di temperatura sulla superficie dell’edificio ispezionato. Infine, essa permette di identificare e localizzare con molta precisione i problemi di natura strutturale addirittura prima che si verifichino.
Aspetti da conoscere circa l'ispezione tecnica degli edifici
In cosa consiste l'Ispezione Tecnica degli Edifici?
L'Ispezione Tecnica degli Edifici è un controllo tecnico a cui sono soggetti dopo un certo periodo di tempo gli edifici in alcune città italiane. Il Certificato di Valutazione include le condizioni di accessibilità, l'efficienza energetica e lo stato di conservazione dell'edificio stesso. Anche se può essere inteso come un aumento della spesa e talvolta non è chiara la cifra da sborsare, non solo dell'ispezione, ma anche della successiva riparazione, in realtà esso non va visto come una spesa, dato che la prevenzione è alla lunga più economica rispetto alla riparazione. La manutenzione periodica dell'edificio ne eviterà il deterioramento e preverrà l'insorgere di problemi costosi da risolvere, che possono arrivare a causare il crollo dell'edificio stesso. In generale si tende a revisionare e ispezionare gli elementi seguenti:
Lo stato della struttura dell' edificio nella sua totalità.
Lo stato delle fondamenta su cui è stato eretto l'edificio, incluso il seminterrato
Lo stato della facciata della struttura.
Lo stato delle confinanti, delle coperture, dei terrazzi ecc.
Lo stato degli impianti dell'edificio.
Lo stato di salute generale dell'edificio.
Al termine dell'ispezione tecnica dell'edificio il professionista redigerà un documento con riportati gli eventuali difetti dell'edificio. Se il documento è positivo, non ci si dovrà preoccupare di successive ispezioni per i prossimi 10 anni. In caso contrario, verrà emessa una relazione contente le anomalie e le possibili soluzioni.
Per ricevere un preventivo è necessaria la visita a domicilio del professionista?
Per l'elaborazione del preventivo non è indispensabile la visita a domicilio da parte del professionista. Se si conosce la ditta a cui affidare l'incarico e non si ha voglia di confrontare più preventivi, è possibile richiedereil preventivo online oppure al telefono. Il professionista avrà bisogno di alcuni dati sull'immobile, come l'anno di costruzione, la superficie, il numero di abitazioni ecc.. Dopodiché preparerà e invierà un preventivo personalizzato (normalmente senza impegno). Una volta accettato il preventivo e raggiunto un accordo tra le parti, verrà firmato un foglio di incarico e fissata una visita. Conoscendo questi dati non occorre la visita prima del preventivo, ma una volta raggiunto l'accordo, il professionista dovrà accedere all'edificio per eseguire l'ispezione tecnica.
Di cosa occorre tenere conto quando si confrontano i vari preventivi dei professionisti?
Nel richiedere preventivi agli ispettori tecnici potrebbe capitare di ricevere proposte di prezzi molto economiche, con grande differenza rispetto ad altri, e che potrebbe indurci a scegliere quel professionista. In questi casi è importante fare attenzione e assicurarsi che il tecnico in questione sia effettivamente qualificato e che esegua un buon lavoro, ispezionando la zona minuziosamente. Non bisogna dimenticare che lo scopo dell'ispezione tecnica di un edificio è la propria sicurezza, perciò la spesa diventa un elemento secondario. La cosa migliore è rivolgersi a una ditta di fiducia, verificando l'esperienza e i titoli dei professionisti e assicurandosi che dispongano dei materiali necessari per eseguire il lavoro in modo efficace.
A chi rivolgersi per un’ispezione tecnica o un controllo strutturale di un edificio?
L’ispezione tecnica o controllo strutturale degli edifici è una prassi fondamentale di assoluta importanza da effettuare periodicamente sui vari immobili di tutte la categorie catastali per controllarne lo stato di salute, dalle sue strutture portanti fino agli impianti, valutarne gli eventuali interventi di demolizione, ricostruzione o manutenzione e ristrutturazione ed evitarne quindi pericolosissimi crolli parziali o totali.
I professionisti abilitati ad eseguire controlli e ispezioni tecniche su edifici esistenti sono gli ingegneri e gli architetti i quali, tramite l’uso di apposite strumentazioni e di particolari metodologie di indagine, effettuano un’accurata perizia completa sullo stato di conservazione di tali immobili, valutandone la sicurezza e l’integrità delle strutture portanti, ma anche la tenuta statica e sismica di ogni sua altra componente, la qualità dei materiali da costruzione impiegati e lo stato delle fondamenta e del terreno adiacente. Al termine dell’ispezione tecnica redigono un verbale indicando tutte le loro valutazioni finali riguardanti la presenza o meno di eventuali criticità e anomalie negli edifici controllati.
Ma come scegliere un bravo ingegnere o un bravo architetto per il controllo statico degli edifici? Si deve fare attenzione a diversi aspetti a partire innanzitutto dalla qualifica professionale e dal titolo di studio. Pertanto bisogna controllare che sia laureato in Architettura per gli architetti e in Ingegneria per gli ingegneri, abbia superato con successo l’esame di Stato per l’abilitazione alle rispettive professioni e che quindi sia iscritto al rispettivo Albo professionale (l’Ordine degli Architetti o l’Ordine degli Ingegneri). Inoltre grande importanza hanno gli anni di esperienza sul campo (meglio se almeno cinque) per avere la garanzia di un ottimo lavoro grazie al possesso e alla padronanza di competenze e conoscenze specifiche (soprattutto per quanto concerne le ispezioni tecniche degli edifici,i materiali di costruzione e molto altro). È bene considerare poi anche la trasparenza nel comunicare gli onorari richiesti e le buone referenze da parte di conoscenti, amici e parenti sui professionisti cui si è rivolti e si vuole valutare.
Come accennato prima, l’architetto o l’ingegnere cui vi siete rivolti per l’ispezione tecnica di un edificio rilascia dopo una valutazione positiva degli edifici ispezionati un Certificato di abitabilità o agibilità (ora sostituito con la Segnalazione Certificata di Agibilità), documento obbligatorio per legge in caso di nuove costruzioni, di ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali o di interventi sugli edifici esistenti che possano influirne appunto l’abitabilità o agibilità. Esso attesta, secondo il Testo Unico per l’Edilizia, ‘la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente’. In parole povere questo certificato documenta che sono stati rispettati tutti i requisiti di legge necessari per garantire sicurezza e comfort a chi vive all’interno di un’abitazione.
Sicurezza e stabilità edifici: cosa dice la legge?
L’Italia è un territorio per la maggior parte ad alto rischio sismico e con circa il 70% di patrimonio immobiliare con almeno più di 50 anni di età e quindi potenzialmente a rischio per la stabilità e la sicurezza sia per ragioni di vetustà sia per cause tecnico-costruttive questo perché gli edifici costruiti nel dopoguerra, la maggior parte degli edifici nel nostro Paese, sono stati realizzati con un basso livello costruttivo e con poche verifiche progettuali. Date queste premesse, l’analisi e l’ispezione tecnica degli edifici esistenti sia di proprietà pubblica sia di proprietà privata è obbligatoria per legge: nessuno può sottrarsi quindi al periodico controllo sullo stato di salute generale dei fabbricati di cui si è in possesso.
La normativa di riferimento in questa materia è il D.M. 14/01/2008 (Norme Tecniche per le Costruzioni) e la Circolare esplicativa n. 617/2009 nella quale troviamo illustrate le varie tecniche diagnostiche, le diverse indagini strumentali e le differenti prove su materiali e strutture da svolgere durante l’ispezione tecnica di edifici e gli obblighi di legge riguardo la sua effettuazione.
L’esecuzione delle ispezioni tecniche sugli immobili deve avvenire prioritariamente prima di tutto nelle aree che rientrano nelle zone a rischio sismico 1 e 2, ma non deve essere trascurata nemmeno nelle aree con una pericolosità sismica bassa o molto bassa. Inoltre è obbligatoria nel caso di variazione di classe, di cambio di destinazione d’uso, di comprovati errori di progetto, di riduzione della resistenza strutturale a causa di eventi eccezionali come sismi, incendi, esplosioni, di ampliamento degli immobili con aumento del 10% dei carichi globali sulle fondamenta e di pianificazione d’interventi strutturali tesi alla trasformazione completa dei fabbricati.
